Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe

Bil­lig bau­en, teu­er woh­nen? Wer die Sinn­haf­tig­keit einer Inves­ti­ti­on allein nach den güns­tigs­ten Errich­tungs­kos­ten eines Bau­vor­ha­bens beur­teilt, kann unan­ge­neh­me Über­ra­schun­gen erle­ben, und zwar dann, wenn höhe­re als erwar­te­te Betriebs­kos­ten den anfäng­li­chen Kos­ten­vor­teil all­mäh­lich  „auf­fres­sen“. Wie kann man sich dage­gen absi­chern? Gibt es eine Mög­lich­keit, die bes­se­re Wahl schon im Vor­feld her­aus­zu­fin­den? Ja: Der Ver­gleich von Lebens­zy­klus­kos­ten ist eine gute Metho­de, Vari­an­ten von Bau­vor­ha­ben oder gebäu­de­tech­ni­sche Anla­gen unter dem Gesichts­punkt wirt­schaft­li­cher Nach­hal­tig­keit zu überprüfen.

Wor­um geht es?

Man ver­sucht, das Vor­ha­ben, z. B. ein Wohn­haus, mit Blick auf sei­ne gesam­te Lebens­dau­er oder eben sei­nen Lebens­zy­klus wirt­schaft­lich zu erfas­sen. Die­sen gesam­ten Lebens­zy­klus kann man auf ver­schie­de­ne Arten unter­tei­len, bei­spiels­wei­se in die fol­gen­den Phasen:

Pla­nungs­pha­se: Das Pro­jekt wird kon­zi­piert, geplant und die Aus­füh­rung wird vorbereitet

Errich­tungs­pha­se: Das Wohn­ob­jekt wird gebaut, hier fal­len die Errich­tungs- und Finan­zie­rungs­kos­ten an

Nut­zungs­pha­se: der Zeit­raum, in dem das Objekt bewohnt wird, hier ent­ste­hen die Betriebs- und Erhal­tungs­kos­ten, deren Haupt­fak­tor die Ener­gie­kos­ten sein können

Abbruchs- oder Sanie­rungs­pha­se: Das Objekt wird abge­bro­chen oder saniert, es ent­ste­hen ent­spre­chen­de Kosten

Nach Sanie­rung oder Neu­errich­tung beginnt der Zyklus von Neuem.

Wie hoch sind die jewei­li­gen Kostenanteile?

Eine gro­be Schät­zung der Kos­ten­an­tei­le für ein Fall eines Mehr­fa­mi­li­en­wohn­hau­ses könn­te fol­gen­der­ma­ßen aussehen:

Pla­nungs­kos­ten: 2%

Errich­tungs­kos­ten: 15%

Betriebs­kos­ten: 80%

Ent­sor­gungs­kos­ten: 3%

Auf­fäl­lig ist dar­in, dass der Löwen­an­teil der Lebens­zy­klus­kos­ten in den Betriebs­kos­ten liegt, von denen wie­der­um ein gro­ßer Teil auf die Ener­gie­kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung fallen.

Wel­che Erkennt­nis­se las­sen sich gewinnen?

Ein stark ver­ein­fach­tes Bei­spiel soll der Erläu­te­rung die­nen. Ein Ein­fa­mi­li­en­haus soll errich­tet wer­den, dem Bau­herrn lie­gen zwei Vari­an­ten vor, für die jeweils die Errich­tungs- und Betriebs­kos­ten bekannt sind:

-          Die ers­te besteht in einem Nied­rig­ener­gie­haus übli­cher Bau­art, die zwei­te in einem Null­ener­gie­haus, das zwar höhe­re Investitions‑, aber wegen mar­gi­na­ler Ener­gie- auch deut­lich nied­ri­ge­re Betriebs­kos­ten verursacht.

-          Für bei­de Vari­an­ten wer­den die Gesamt­kos­ten aus der Inves­ti­ti­on und den Betriebs­kos­ten über die gesam­te Lebens­dau­er errech­net und wie bei einer übli­chen Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung auf den Bar­wert abgezinst.

-          Die Lösung mit dem nied­ri­ge­ren Bar­wert ist wirt­schaft­lich gese­hen die güns­ti­ge­re, womit dem Bau­herrn eine soli­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge gege­ben wird.

Die Vor­gangs­wei­se ent­spricht der­je­ni­gen, die in der Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung etwa von Inves­ti­tio­nen in Unter­neh­men gewählt wird, mit dem Unter­schied, dass anstatt der tech­ni­schen Nut­zungs­dau­er hier von der Gesamt­le­bens­dau­er des Objekts aus­ge­gan­gen wird.

Hil­fe zur Alternativenprüfung

Wer heut­zu­ta­ge ein grö­ße­res Gebäu­de errich­tet, ist gemäß OIB-Richt­li­nie 6, die ein Teil des Bau­ge­set­zes ist, bei der Wahl des Heiz­sys­tems zur Durch­füh­rung einer Alter­na­ti­venprü­fung ange­hal­ten. Das bedeu­tet, dass geprüft wer­den muss, ob erneu­er­ba­re Ener­gie, eine Kraft-Wär­me-Kopp­lung, ein Fern­wär­me­an­schluss oder eine Wär­me­pum­pen­an­la­ge die wirt­schaft­lich sinn­vol­le­re Lösung ist. Die Lebens­zy­klus­be­rech­nung ist hier ein gutes Werk­zeug, aller­dings ist zu beach­ten, dass haus­tech­ni­sche Anla­gen im Ver­lauf der Lebens­dau­er eines Gebäu­des ein- oder mehr­mals erneu­ert wer­den müssen.